Dienes János: Horváth Csaba mindvégig a beruházó érdekeit szolgálta
Horváth Csaba polgármester a Bayer-ügyben évek óta félrevezeti a közvéleményt – állítja Zugló volt főépítésze szakmai közleményében. Dienes János a zuglói óriásprojektről írt kétrészes cikkünk nyomán küldte el nekünk írását, amelyben azt mondja, köztisztviselőként korlátozott eszközökkel, a nyilvánosságtól és a beruházóval való érdemi tárgyalásoktól eltiltva kellett éveken át végignéznie, hogy a polgármester egy törvénytelen szerződéstervezetet akart folyamatosan áterőltetni a testületen.
A zuglói polgármester és a jegyző személyemet érintő nyilatkozatokat tett a 24.hu, a Válasz Online és a Telex cikkeihez, és egy hosszabb nyilatkozatot Horváth Csaba a Facebook oldalán is közölt 2024. május 8-án. Azért szólalok most meg, hogy ezt a szövevényes ügyet jobban megérthesse a kívülálló.
2020 elején neveztek ki a XIV. kerület főépítészének, de Hajdu Flórián alpolgármester (MSZP) felkérésére már korábban is adtam szakmai tanácsokat a 2019-es építési szabályzathoz. Közvetlenül a kinevezésem előtt a kerületi jegyzővel, Tiba Zsolttal volt egy beszélgetés, ahol bemutatkoztam és ismertettem írásban is átadott programomat. A Bayer-beruházás problémáját megörököltem, az ügy végigkísérte, és meghatározta három és fél éves főépítészi munkámat a kerületben.
Röviden az előzményekről: 2018. július 6-i ülésén a zuglói képviselő-testület fideszes és MSZP-s tagjai (köztük Tóth Csaba, az MSZP kerületi szervezetének elnöke, akkor országgyűlési képviselő, a zuglói közélet meghatározó szereplője) elfogadták azt a megállapodást, amely a beruházó kötbérét elengedte, ajándékként 15% lakáscélú építkezést megengedett (ez átszámolva nagyjából 400 lakást jelent), és a kormányközeli Bayer Construct céget az addigi tulajdonos lengyel Echo-Mundo helyére beengedte. Ezt a rendkívül aggályos megállapodást Karácsony Gergely akkori polgármester beterjesztette, érvelt mellette és aláírta, amivel a Zuglóra hátrányos beruházásnak utat nyitott.
Az új ciklus elején a beruházó céggel folytatott egyeztetések kezdetén Hajdu Flórián településrendezési ügyekért felelős alpolgármester közölte, hogy ebben az ügyben nem kíván részt venni, így csak folyamatosan tájékoztatni tudtam a polgármesterrel kialakult konfliktusról, ahogyan a jegyzőt is. Az alpolgármestertől és a jegyzőtől nem kaptam segítséget ahhoz, hogy a polgármestert lebeszélhessük a közérdekre súlyosan hátrányos szerződéstervezet erőltetéséről. A jegyző észrevétel nélkül engedte, míg az alpolgármester az MSZP-frakció tagjaként támogatta az ügyben a főépítészi véleményt negligáló polgármesteri előterjesztéseket.
A fő probléma nem az volt, hogy ne engedte volna a jegyző, hogy az ügyben szakmai véleményt adjak, vagy, hogy a főépítészi véleményt megpróbálták volna elrejteni, kikerülni. Sőt, érdeke is volt a jegyzőnek, hogy a főépítészi törvényességi figyelmeztetéseket a rá nehezedő polgármesteri nyomással szemben felhasználja. A fő probléma inkább az volt, hogy köztisztviselőként korlátozott eszközökkel, a nyilvánosságtól és a beruházóval való érdemi tárgyalásoktól eltiltva, azt kellett éveken át végignéznem, hogy a polgármester egy törvénytelen szerződéstervezetet akart folyamatosan áterőltetni a testületen úgy, hogy az kizárólag a beruházónak lett volna előnyös, az önkormányzatnak pedig súlyosan hátrányos.
Célja elérése érdekében Horváth Csaba polgármester évek óta folyamatosan félrevezeti a közvéleményt és a képviselőket, amikor elhallgat vagy megpróbál elrejteni jelentős tényeket, illetve valótlan állításokat is tesz.
A beruházó jogelődje egy önkormányzati telekpályázaton sok-sok feltétellel és kötelezettségvállalással vette át a telekcsoportot. Az ezekről szóló szerződések hatályosak most is. Többek között a beruházónak tájékoztatási kötelezettsége lenne (engedélyekről, tervekről, szerződésekről, az MNV-megállapodásról stb.) az önkormányzat felé. Ennek a kötelezettségnek egyáltalán nem tett eleget a beruházó. Pedig a hatályos szerződések szerint a szerződésszegés következménye, hogy az eredeti állapotot vissza kell állítani, azaz – elvileg – a megépült épületeket le kellene bontani, és a mostani 11 telket az eredeti négyre visszaalakítva az önkormányzatnak üresen visszaadni. A beruházó szerződésszegéseiről a kerületvezetésnek régóta tudomása van, de több év után sem tett érdemi lépést.
A beruházó saját közvetlen érdeke és hatályos szerződési kötelezettsége a környező közterületek átépítése. Ezt a vállalást a kerületvezetés még a legutóbbi nyilatkozataiban is eredményként vagy ajándékként tünteti fel. A beruházó önkormányzati épületre, közfunkciókra tett vállalásai a hatályos szerződések szerint a megvásárolt telekcsoporton belül kaptak volna helyet. Ezeket a közfunkciókat a kerületvezetés nemcsak ellenérték nélkül engedte volna „letolni” a telekcsoportról, hanem helyette érdemi beruházói vállalásként tüntette fel a fővárosi telken működő vásárcsarnok helyén tervezett mélygarázst és főteret. Csakhogy ezeknek az új vállalásoknak az önkormányzat szempontjából valójában nem volt értéke.
A fővárosi piac telke a vállalások között több okból is irreálisan szerepelt: a piac bontására a határidő túl rövid volt, az ingatlan tulajdonjogával Zugló önkormányzata nem rendelkezett, és mert egy közérdekű üzem (piac) folyamatos működésének biztonsága nem volt garantálva, ráadásul nem is volt fedezet új piac és a tervezett sokfunkciós épület építésére. Kifogásoltam még azt is, hogy a megálmodott kerületi főteret nem tervezési pályázaton, hanem a beruházó építészével terveztette meg a kerületvezetés.
A beruházói kötelezettségek garantálására a hatályos szerződések az önkormányzatnak egyetértési jogot biztosítottak az ingatlan-nyilvántartást érintő kérdésekben. Ilyen például az eladás. Tehát, ha a beruházó tulajdonrészt akar eladni, akkor azt csak az önkormányzattal kötendő szerződés alapján teheti meg. Az egyetértési jog biztosítja, hogy az új tulajdonosokon (például lakásvevők, vagy a magyar állam) behajtható legyen a beruházó korábbi szerződésekben tett vállalása. Ezen vállalások alól mentesíthetné a beruházót az önkormányzattal kötendő településrendezési szerződés. Ilyen szerződés Horváth Csaba erőfeszítései ellenére máig nem született (az ezzel kapcsolatos konfliktusokról a Válasz Online is részletesen írt korábbi cikkeiben).
A napokban nyilvánosságra került, Hadházy Ákos képviselő által kiperelt MNV-s szerződésben – vagyis abban, amellyel a magyar állam 244 milliárdért megveszi a beruházásban felépült irodaházakat – a településrendezési szerződést feltételül szabták az előleg utáni kifizetésekhez. Ez olyan tény, ami látszólag erősíti a XIV. kerületi önkormányzat pozícióját a beruházóval folytatott tárgyalásokon. Megjegyzem, hogy kitakart részek is vannak a megjelent szerződésben, és lehet olyan módosítása a szerződésnek, ami nem került nyilvánosságra. De ha még nem is lenne ezt a feltételt érintő szerződésmódosítás, a beruházó kérésére a kormány azonnal alá tud írni egy módosító iratot, ami ezt a feltételt törli, ahogyan ezt az ügyben kiadott hét kormányrendelettel megmutatta.
Ezzel szemben az előzményszerződésekbe foglalt egyetértési jog olyan joga az önkormányzatnak, amit polgárjogi szerződés alapított meg, és kormánydöntéssel egy jogállamban nem felülírható.
Így a beruházó, ha a kétes kimenetű, hosszas pereskedést el akarja kerülni, akkor kénytelen megegyezni Zugló önkormányzatával.
Ezt érdemes lett volna már 2020-ban megtenni, mert mindkét fél számára észszerűbb eljárás lett volna a vitát a lehető legrövidebbre zárni.
A kerületvezetés nemcsak az önkormányzatnak, hanem valószínűleg a beruházónak is nagy hátrányt okozhatott azzal, hogy a szerződést nem hagyta a normális, szokásos szakmai keretek között leegyeztetni. Az elmaradt érdemi egyeztetések miatt visszafordíthatatlan kár következett be azzal, hogy a telken belül megépült épületegyüttes méretei, kialakítása nem veszi figyelembe a közérdeket. Azzal is nagy hátrány érhette Zuglót, hogy a kerületvezetés ‒ bár a beruházó szerződésszegéseivel több éve tisztában van ‒ még a 252/2022. (VII.12.) számú képviselő-testületi határozat után is elmulasztotta a követelések érvényesítésének elindítását a beruházóval szemben. (A határozat erre kötelezte a kerületvezetést.)
A jegyző és a polgármester a szerződésszegések ügyében nem jártak el, ugyanakkor kísérleteket tettek a főépítészi vélemény elrejtésére, kikerülésére, a beruházó előnyére rendeletmódosításokat terjesztettek elő, és
az önkormányzati tárgyalási pozíciót más színben tüntették fel annak érdekében, hogy súlyosan értékaránytalan szerződést fogadtassanak el a képviselőkkel.
A szerződés megkötésében csak azért vallottak kudarcot, mert a súlyos értékaránytalanság mellett az előterjesztések szakszerűtlenek és jogszerűtlenek is voltak, így a főépítészi vélemény alapján a képviselők (a Fidesszel és MSZP-vel szembeni) többsége meg tudta akadályozni az elfogadásukat.
Ugyanakkor vannak jó fejlemények is. A főépítészi egyeztetés eredményeképp a közérdek érvényesül a környező közterületeken, a beruházó – saját érdekében is – tervezett beavatkozásai ebből a szempontból teljesen elfogadhatók. A tervezett fejlesztések mind a beruházás telkeinek elérését, mind a közterületi funkciók működését biztosíthatják. Ha a politikai akadály elhárulna, akkor a hiányzó településrendezési szerződés mindkét fél számára kedvező módon pár hónap alatt létrejöhetne. Csak érdemi szakmai tárgyalásokat kell lefolytatni a beruházóval az elhagyni tervezett korábbi kötelezettségek (szakértői vélemény alapján történő) pénzbeni megváltásáról, ami akár a 15 milliárd forintos mértéket is elérheti, valamint ezen felül a közlekedési problémák kezeléséről is meg kell egyezni.
Amennyiben az új irodaházakat teljes kapacitással szeretnék a leendő tulajdonosok üzemeltetni, akkor
a közlekedés működése érdekében a beruházónak további vállalásokat kell tennie.
A beruházóval közösen kell az önkormányzatnak megegyeznie a megoldásról szakemberek javaslatai alapján. Akár a 2021-ben tett főépítészi javaslatom is leporolható, eszerint amíg nem épül meg egy végleges kötöttpályás fejlesztés, addig a Keleti pályaudvar és a Bosnyák tér között a Thököly úton sűrűn közlekedő, vezető nélküli elektromos buszjárat köthetné be a metróhoz az irodaegyüttest. A környező lakóterületeket is meg kellene védeni a rájuk zúduló többlet járműforgalomtól forgalomtechnikai eszközökkel, továbbá a gyalogos és a kerékpáros forgalmi lehetőségeket is át kellene tekinteni a környéken.
Nyitókép: drónfelvétel az épülő zuglói irodaparkról (Válasz Online)
Ezt a cikket nem közölhettük volna olvasóink nélkül. Legyen támogatónk a Donably-n, a magyar fejlesztésű előfizetési platformon. Paypal, utalás és más lehetőségek itt
